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La loi ALUR est votée La loi ALUR « pour l’accès au logement et un urbanisme rénové » a été adoptée définitivement le 20 février 2014. Quelques mesures font l’objet d’un recours devant le Conseil constitutionnel, d’autres nécessitent un ou plusieurs décrets d’application, mais la plupart devrait entrer en vigueur dès 2014. Nous vous proposons un premier éclairage sur ce qui va changer dans la gestion de vos biens locatifs.

Ce qui va changer dans la gestion de vos biens locatifs

Quelques mesures de la loi ALUR ont été largement médiatisées, mais beaucoup d’autres obligations vont impacter la gestion de vos biens. En voici un rapide panorama en attendant la publication des décrets.

L’encadrement des loyers dans les zones tendues, mis en place en 2012, est désormais pérennisé, mais selon de nouvelles modalités. Les préfets fixeront chaque année un loyer médian de référence majoré de 20% que le propriétaire ne pourra pas dépasser et un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse. Une liste exhaustive limitera les justificatifs exigibles d’un locataire, un formulaire type et de nouvelles mentions obligatoires sont exigés pour le contrat de location et pour l'état des lieux d’entrée et de sortie. Un bail spécial sera créé afin de sécuriser la colocation.

La Garantie Universelle des Loyers (GUL)

Cette mesure phare de la loi ALUR s’applique à tous les logements loués vides ou meublés, à titre de résidence principale. La GUL est une forme d’assurance loyers impayés, gratuite et gérée par l’Etat. Elle reste optionnelle : pour sécuriser ses loyers, le propriétaire bailleur peut préférer la garantie d’une personne physique se portant caution. L’indemnisation devrait être limitée à 18 mois et couvrira les loyers à hauteur d’un loyer médian de référence fixé localement par les préfets. Le propriétaire bailleur pourra souscrire une assurance complémentaire afin de couvrir entièrement les impayés si le loyer dépasse le loyer médian. L’extension de garantie pourra couvrir également les frais de remise en état du logement et de procédures. La GUL devrait entrer en vigueur à partir du 1^er janvier 2016, pour tous les nouveaux baux signés et les renouvellements de bail.

Location meublée : plus encadrée, mais avec souplesse

Désormais intégrée dans la loi du 6 juillet 1989, la location meublée à titre de résidence principale est soumise aux mêmes règles que la location vide, notamment en ce qui concerne l'état des lieux, les modalités du congé, le dossier de diagnostic technique, les clauses réputées non écrites ou la rémunération des intermédiaires.

Le bail conserve cependant sa spécificité. Sa durée est d’un an minimum, avec possibilité de tacite reconduction, ou neuf mois sans tacite reconduction pour les étudiants. Sa résiliation est possible à tout moment par le locataire, avec un préavis d'un mois. Le bailleur pourra mettre fin à la location à chaque date anniversaire en motivant son congé et avec un préavis de trois mois.

Réparations et intérêts d’emprunt déductibles de vos revenus fonciers

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez être tenté par la simplicité du régime micro foncier et l’abattement automatique de 30 %.

Mais dès que vous faites des réparations ou une simple remise en état entre deux locataires, ou si vous avez souscrit un emprunt pour l’acquisition de votre bien ou pour des travaux, vos dépenses risquent d’être supérieures à 30 % de vos loyers. Opter pour le régime réel d’imposition vous permet de déduire de vos revenus fonciers vos frais de gestion ainsi que la totalité de vos dépenses de travaux de maintien ou remise en bon état de vos logements locatifs ou des parties communes de l’immeuble, mais aussi les intérêts et frais d’emprunt. Votre gestionnaire CENTURY 21 peut vous conseiller en fonction de votre situation.